湖南法治報訊（通訊員 葉炎輝）業(yè)主長期不在家居住，廁所下水管道堵塞，直到污水流出門外才被發(fā)現(xiàn)，家中木質(zhì)家具等不同程度受損，物業(yè)要承擔責任嗎？
2015年3月，小杏購買了湘潭縣某小區(qū)房屋，與某物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，約定物業(yè)公司提供化糞池、溝渠、水池、排水系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備的維護和管理服務(wù)，定期對共用設(shè)施設(shè)備進行巡查及日常維護。
小杏夫妻倆因都在廣東工作，未長期居住在該房屋內(nèi)，僅過年回家短期居住。 2022年2月9日晚，小區(qū)物業(yè)管家在巡查樓棟時發(fā)現(xiàn)，小杏家有水溢出到樓道走廊，于是立即聯(lián)系小杏。小杏通知其親屬開門后，物業(yè)管家進屋查看發(fā)現(xiàn)：衛(wèi)生間蹲便器涌出的污水已經(jīng)將房屋浸泡，造成木柜、木地板、墻面、洗漱臺等不同程度損壞。隨后，物業(yè)對原告房屋進行了清潔，并將衛(wèi)生間下水主管道破開疏通，清理出鐵片、紙巾、破爛衣服等垃圾。 經(jīng)鑒定，原告房屋室內(nèi)裝修及物品經(jīng)水浸泡損失為79989元。小杏將物業(yè)公司訴至法院。小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司辯稱：公司將管道疏通工作外包，每月一次對化糞池、公共排污管道、污井進行清疏，平時在業(yè)主微信群發(fā)布過“文明使用排污管道”的提示信息。原告房屋的返水損失是樓上業(yè)主不合理使用下水管道所致，與被告無關(guān)，被告不應(yīng)承擔賠償責任。 湘潭縣人民法院認為：物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。 本案中，原告小杏與湘潭縣某物業(yè)服務(wù)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，原、被告均應(yīng)當按協(xié)議履行各自的義務(wù)。原告小杏房屋下水道溢水的原因系下水主管道堵塞，下水主管道屬于業(yè)主共有部分，被告物業(yè)公司負有業(yè)主共有部分及配套設(shè)施的維修管理義務(wù)。雖然被告物業(yè)公司每月對化糞池、公共排污管道、污井等進行了一次疏通，但該公司卻未能提供其對案涉下水主管道定期檢查和如何維護的確切證據(jù)，無法證明其對案涉下水管道是否疏通到位。故被告應(yīng)對原告房屋因下水主管道堵塞返水浸泡所導致的損失承擔相應(yīng)賠償責任。 在原告房屋無人居住期間，被告作為物業(yè)管理者無權(quán)擅自進入房屋內(nèi)檢查共用設(shè)施情況，也無法第一時間發(fā)現(xiàn)下水主管道堵塞所致污水外溢問題，故不可將責任全部歸責于被告。原告小杏作為房屋所有人，理應(yīng)對其房屋盡到管理職責及注意義務(wù)，但其房屋長時間無人照看，未能第一時間發(fā)現(xiàn)下水道堵塞的問題。故原告對因污水浸泡房屋和家具較長時間導致的擴大損失應(yīng)承擔相應(yīng)責任。 被浸泡過的家具 法院判決被告承擔30%的賠償責任，賠償23996.7元。原告不服提起上訴，二審維持原判。 物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)包括物業(yè)共用部位和物業(yè)共用設(shè)施的日常維護和管理，房屋排污管道屬于物業(yè)共用管道，物業(yè)服務(wù)人負有對其進行日常維護和管理的義務(wù)，以保障管道暢通并能正常使用。導致下水道堵塞溢水的原因有很多，若系共同使用下水主管道的相關(guān)業(yè)主隨意丟棄垃圾致非正常污物堵塞下水主管道，則相關(guān)業(yè)主理應(yīng)對受損業(yè)主的房屋損失承擔賠償責任；若系物業(yè)服務(wù)人未及時清理、維護，物業(yè)服務(wù)人亦應(yīng)承擔一定責任。如遇到下水道溢水致業(yè)主房屋受損問題，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)積極查找原因。若物業(yè)服務(wù)人沒有提供充分證據(jù)證明對下水主管道進行了定期檢查和維護，造成下水道溢水致業(yè)主房屋受損的，則物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，可適當調(diào)整支付物業(yè)費的標準。 本案中，下水主管道非正常排污，是造成管道堵塞的主要原因。相關(guān)業(yè)主共同使用下水主管道，負有共同管理、共同注意義務(wù)，理應(yīng)正當合理使用，不得隨意丟棄易致堵塞的污物，否則將承擔相應(yīng)的法律責任。在不能查明具體哪家業(yè)主時，原告可以起訴下水管道所涉及的其樓上所有業(yè)主。本案中原告考慮到樓上業(yè)主過多，放棄起訴樓上所有業(yè)主。不過，原告仍可就其損失向共同使用下水主管道的相關(guān)業(yè)主，另行主張權(quán)利。法官在此特別提醒，業(yè)主如果長時間不在家中居住，可以委托親屬或物業(yè)定期入室查看，以便及時處理突發(fā)意外情況。
一審：曾金春 二審：伏志勇 三審：萬朝暉
責編：劉璐
來源：湖南法治報
